ПРИОБРЕТЕНИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА НА ПУБЛИЧНЫХ ТОРГАХ
Лицо, желающее приобрести имущество при Суде Большой Инстанции, должно связаться с Адвокатом, членом Коллегии Адвокатов, этот Адвокат будет представлять данное лицо во время публичных торгов. Адвокат не может представлять на торгах лицо, являющееся дебитером (статья R.322-39 Гражданского Кодекса).
I - ФОРМАЛЬНОСТИ, ПРЕДШЕСТВУЮЩИЕ ПРОДАЖЕ НА ПУБЛИЧНЫХ ТОРГАХ
Ваш Адвокат должен знать все ваши личные данные, а также характеристики имущества, которое вы хотите приобрести. Вы должны предoставить доказательства вашей платёжеспособности.
A Справочная информация
Чтобы ваш адвокат мог вас представлять на торгах, он должен иметь подписанное вами мандатное удостоверение ( ст.R.322-40 ГК), содержащее следующее сведения :
1- Дату публичных торгов
2- Описание имущества, которое вы предполагаете приобрести : желательно, чтобы вы передали Адвокату публикацию, извещающую о продаже, содержащую все необходимые сведения для составления актов.
В случае необходимости, ваш Адвокат свяжется с другим Адвокатом, участвующим в торгах для получения всех необходимых сведений.
3- Максимальную цену, которая вас устраивает.
4- Все сведения о физическом или юридическом лице - приобретателе имущества. Если несколько лиц приобретают нераздельную собственность, нужно, чтобы каждый из них предоставил необходимые документы.
a- Физические лица
Вы должны предоставить своему Адвокату копию удостоверения личности или другой документ, удостоверяющий вашу личность ( водительские права, паспорт и др.).
Вы должны быть дееспособны, к вам не должны применяться меры, предусмотренные ст.488 ГК (юридическая защита, попечительство, опека).
Вы не должны быть объектом производства по распределению имущества несостоятельного должника. Если вы являетесь объектом производства по распределению имущества несостоятельного должника, покупка возможна, если вам окажут поддержку компетентные лица.
- имя и фамилия (если нужно, девичья фамилия),
- национальность,
- профессия (если вы коммерсант, вы должны предоставить выписки К из торгового реестра),
- полный адрес,
- семейное положение (холстяк, женат, вдовец, разведён, пакт гражданской солидарности).
Обращаем ваше внимание : Если вы женаты, вы должны указать, какова форма вашего брака и предоставить соответствующий документ :
- Если брак заключён с разделением имущества, нужно уточнить, покупаете ли вы имущество для себя лично или для обоих супругов в нераздельную собственность. В этом последнем случае, чтобы стать приобретателями имущества, оба супруга должны предоставить все необходимые сведения Адвокату и подписать мандатное удостоверение.
- Если брак заключён в другой форме, чем форма, педполагающая разделение имущества, то приобретаемое имущество скорее всего станет общим, в данном случае Адвокату необходимо иметь полные сведения о личности супругов и их подписи.
Если вы заключили Пакт Гражданской Солидарности(ПГС), нужно различать следующие случаи:
- ПГС заключён до 1-го января 2007 года и без уточнения особых условий : приобретаемое имущество будет принадлежать обоим партнёрам ( имущество неразделённое, если не было принято других решений).
В данном случае, чтобы стать приобретателями имущества, необходимо предоставить Адвокату полные сведения о личности партнёров и подписать мандатное удостоверение. Если имущество приобретается одним из партнёров, другой обязательно должен быть проинформирован об этом.
- ПГС заключён после 1- го января 2007 и без уточнения особых условий. В данном случае вы проживаете в режиме разделения имущества, и вы должны уточнить, покупаете ли вы имущество для себя лично или для обоих партнёров в нераздельную собственность. В данном случае, чтобы стать приобретателями имущества, необходимо предоставить Адвокату полные сведения о личности партнёров и подписать мандатное удостоверение.
b - Юридические лица
Вы должны предоставить:
- устав общества,
- свежую выписку КВIS из Торгового Реестра,
- представитель общества, указанный в КВIS, а дугое лицо.
Нужно также доказать, что приобретаемое имущество станет частью имущества данного юридического лица.
c - Профессиональные продавцы недвижимого имущества
Если вы физическое или юридическое лицо, вы должны педоставить названные выше сведения; кроме того, вы должны предоставить Справку от Бюро Продавцов недвижимого имущества при Налоговой администрации (статья 852 Закона о налогах) и уточнить, что вы хотите воспользоваться правом на отмену налога на передачу собственности в соответствии со статьёй 1115 Закона о налогах, корорая вас обязывает продать имущество через четыре года после его приобретения и его использовать в качестве жилья в течение трёх лет со дня покупки.
Все эти сведения необходимы для налоговой администрации, а также для уплаты права на передачу собственности, для гластности операций с недвижимостью, для публикации вашего права на собственность.
Необходимо быть особо внимательным и предоставить точные сведения своему Адвокату.
B - Доказательства вашей платёжеспособности
Перед торгами Адвокат получает под расписку от своего доверителя неотменимое банковское поручительство или банковский чек на имя секвестра или хранителя денежных средств, указанного в описании условий торгов, эта сумма должна представлять собой 10% от первоначальной цены недвижимости, выставляемой на торгах, и минимум 3000 евро (ст. R.322-41 ГК).
При невыполнении этого условия торги недействительны (ст.R. 322-48 ГК).
Кроме того, часто условия продажи требуют внесения более значительной суммы, соответствующей издержкам, объявленным до начала торгов (пропорционально цене выставления на торгах нескольких лотов), к этому надо добавить оплату услуг Адвокатов в соответствии с действующими тарифами, оплату судопроизводства, оплату ипотечных прав и налогов и издержки на секретариат суда.
Секвестр или хранитель описан в условиях торгов. Чек должен быть выписан на имя Господина Казначея.
Ваш Адвокат может, кроме того, потребовать справку, что у вас нет долгов, или, что вы их погасили.
C - Подписание мандатного удостоверения с целью быть объявленным приобретателем имущества.
Перед приобретением имущества вы подпишите, в соответствии со сведениями, которые вы 3 предоставили, мандатное удостоверение на имя Адвоката, с целью быть объявленным приобретателем имущества.
II. - ФОРМАЛЬНОСТИ ПОСЛЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ИМУЩЕСТВА
В случае, если не вы приобрели имущество на торгах, а его приобрёл кто-то другой, Адвокат должен вам отдать все документы, которые вы ему доверили, а также банковсий чек , сертифицированный чек или банковское поручительство.
Адвокат вправе попросить у вас гонорар за свою работу, ведь он был на торгах только для вас.
Если вы - приобретатель имущества, все документы остаются у Адвоката, а также документы, подтверждающие вашу платёжеспособность. В течение десяти дней после торгов любое заинтересованное лицо может увеличить цену на имущество, так называемая десятичная надбавка, которая должна быть не меньше десятой части цены продажи, установленной на торгах.
Если набавление цены осуществлено, ваш Адвокат хранит все ваши документы до момента, когда надбавка цены будет утверждена. В данном случае вы больше не являетесь приобретателем имущества и вы можете забрать у Адвоката все документы и чеки.
Напротив, в трёх следующих случаях :
- никакой надбавки к цене не произведено в десятидневный срок после торгов,
- надбавка к цене была анулирована,
- вы приобрели имущество вследствие надбавки к цене,
в данном случае вас объявляют приобретателем имущества.
Вы должны уплатить следующие суммы :
1 - Основную цену приобретённого имущества
Это цена, установленная на торгах Адвокатом от вашего имени, и которая была зафиксирована Судьёй.
2- Процентная надбавка
Погашение цены, установленной на торгах, и которую должен уплатить приобретатель имущества в соответствии со ст.L. 322-12 ГК, должно быть осуществлено в течение двух месяцев со дня его окончательного утвержения приобретателем имущества. В противном случае торги могут быть возобновлены (по-старому «сумасшедшие торги»).
После истечения этого срока к цене подажи добавляются проценты с целью полного погашения цены (ст. R.322- 56 ГК).
Процентная надбавка увеличина на пять пунктов через четыре месяца после объявления.
судебного решения о приобретении (ст.L313-3 Закона о финансах).
Адвокат может вам дать все необходимые сведения по этому вопросу.
Основная цена приобретённого имущества и возможная поцентная надбавка должны быть уплачены чеком. Чек выписывается на то же имя, что и чек , внесённый перед началом торгов, кроме исключений, связаннх со спецификой особых торгов (ликвидация имущества, продажа поместных владений, продажа имущества несовершеннолетних, продажа надвижимости, полученной в наследство несколькими лицами с целью раздела, и т.д.)
3- Предварительные расходы
В случае, если вы окончательно объявлены приобретателем имущества, вам нужна без промедления уплатить издержки, которые предшествовали торгам.
Эти издержки, облагаемые пошлиной, были необходимы для приобретения Адвокатом собственности от вашего имени. Сумма этих издержек может меняться и представляет собой фиксированные расходы и вознаграждения за работу, необходимые, чтобы выиграть на торгах (расходы на публикацию, на работу судебного исполнителя, на ипотечный поиск и т. д.)
Расходы на преъявление иска, облагаемые пошлиной, платятся приобретателем имущества в дополнение к основной цене. Он должен предоставить подтверждающие документы в секретариат суда не позднее, чем через два месяца после окончательного объявления приобретателем имущества, в потивном случае, приобретённая им собственность снова будет выставлена на продажу. Любое условие, противоречащее данному условию, считается незаконным (ст. R.322-58 ГК).
В случае, если вступает в силу преимущественное право, сумма, которую вы уплатили, вам будет возмещена в короткий срок.
4- Право передачи собственности, налоги и пошлины
Вы должны уплатить налог на право передачи собственности.
Размер этого налога зависит от :
- являетесь ли вы профессиональным продавцом недвижимости или нет,
- вида здания,
- даты окончания работ.
Адвокат вам сообщит, какую сумму налога вы должны уплатить.
В случае получения прибыли и при условии, что собственник имущества не является резидентом в фискальном смысле во Франции, издержки, связанные с назначением аккредитованного представителя продавца, а также налоги и пошлины, связанные с передачей права собственности, и обусловленные особым положением продавца, имеющего местонахождение юридического лица за пределами Франции, будут уплачены приобретателем собственности в доплнение к основной цене; возможны случаи, но это возможно не всегда, когда данные издержки могут быть компенсированны впоследствии.
5- Вознаграждение за работу
Вознаграждение за работу на торгах расчитывается на базе тарифов нотариусов. Оно ниже вознаграждения за работу, получаемого во время сделок, совершаемых нотариусами. К тому же нет расходов на агенства по продаже недвижимости, кроме особо оговоренных контрактов. В реальности, Судья и ваш Адвокат заменяют нотариуса и агента по продаже недвижимости.
6- Гонорары
Кроме вознаграждения за работу Адвокат вправе потребовать от вас свой гонорар, сумму которого он определяет по своему усмотрению. В случае несогласия спор решает Председатель коллегии адвокатов.
7- Разное
Кроме перечисленных выше сумм, Адвокат может взыскать с вас оплату за : судебные прения, заявление, выписку из акта, ходатайство о предоставлении документа, гластность операций снедвижимостью, письмо, адресованное синдикату собственников (ст. 20 закона от 20 июля 1965 года) и т. д.
Адвокат может вам предоставить примерную смету, сколько вам будет стоить покупка недвижимости при определённой цене приобретаемого имущества.