ACQUISTARE UN BENE IMMOBILIARE
ALL’ASTA PUBBLICA
Chiunque desideri acquistare un bene immobiliare all’asta di un Tribunale di Grande Istanza deve mettersi in contatto con un Avvocato iscritto all’Ordine del Tribunale al fine di essere rappresentato durante l’udienza di aggiudicazione. Un Avvocato non potrà fare offerte per il debitore esecutato (art. 322- 39 del codice delle procedure civili di esecuzione).
I - LE FORMALITA PRELIMINARI ALL’AGGIUDICAZIONE
Occorre che Il Vostro Avvocato conosca la vostra identità completa e possa identificare il bene che volete acquistare . Dovete ugualmente dimostrare la vostra solvibilità.
A Informazioni diverse
Affinché il vostro Avvocato possa fare una dichiarazione come aggiudicatario in vostro favore , deve detenere nel suo dossier un mandato regolare (art. R322-40 del codice delle procedure civili di esecuzione), firmato di vostro pugno che contenga le indicazioni seguenti :
1- data dell’aggiudicazione
2- La designazione del bene che avete intenzione di acquistare : é preferibile consegnare al vostro Avvocato la pubblicazione dell’annuncio della vendita, contenente gli elementi utili alla redazione degli atti.
All’occorrenza , il Vostro Avvocato si metterà in contatto con l’Avvocato procedente la vendita per ottenere gli elementi che possono mancargli.
3- L’importo dell’offerta massima che desiderate fare .
4- L’identità completa della persona fisica o giuridica che sarà dichiarata aggiudicataria. Se più persone acquistano in comunione, i documenti devono essere prodotti da ciascun acquirente .
a- Le persone fisiche
Dovete fornire al Vostro Avvocato una fotocopia della vostra carta d’identità o di ogni altro documento che giustifichi esattamente la vostra identità (patente di guida, passaporto, ecc.).
Dovete avere la capacità civile per acquistare e conseguentemente non essere oggetto di alcuna procedura di tutela prevista dagli art. 488 e seguenti del Codice Civile ( tutela dei minorati, curatela, tutela ).
Non dovete neppure essere oggetto di una procedura collettiva . Se del caso, l’acquisto é possibile solo se le persone abilitate intervengono accanto a voi .
- Cognome e nome ( cognome da nubile all’occorrenza),
- Nazionalità,
- Professione (se siete commerciante in nome proprio , dovete fornire un estratto K BIS recente del Regitro di Commercio),
- Indirizzo completo,
- Situazione familiare (celibe, sposato, vedovo,divorziato, o se avete contratto un pacs)..
Attenzione : se siete coniugato, dovete indicare il regime matrimoniale e giustificare:
- se siete in separazione dei beni , dovete precisare se l’acquisto é effettuato per voi solo o per i due coniugi indivisamente. In questa ipotesi , i due coniugi dovranno fornire le stesse informazioni all’Avvocato e firmare insieme le deleghe per essere dichiarati aggiudicatari.
- se siete coniugati sotto un regime diverso dalla separazione dei beni, l’aggiudicazione si considera effettuata per la comunione ed in questo caso l’Avvocato deve avere l’identità completa dei due coniugi cosi’come le loro firme.
Se avete contratto un pacs,, bisogna distinguere:
- la conclusione del pacs é anteriore al 1 gennaio 2007, e questo senza convenzione : l’aggiudicazione beneficerà ai due partner (beni indivisi salvo disposizione espressa).
Occorre fornire al vostro Avvocato l’identità completa dei due partner , che dovranno entrambi sottoscrivere il mandato al fine di essere dichiarati aggiudicatari. Nell’ipotesi di acquisto da parte di un solo partner , l’altro partner dovrà esserne debitamente informato.
- La conclusione del pacs é posteriore al 1 gennaio 2007, senza convenzione; siete dunque sottoposti al regime di separazione dei beni e dovete precisare se avete l’intenzione di acquistare per voi solo o per tutti e due indivisamente. In questa ipotesi , i due partner dovranno fornire le stesse informazioni all’Avvocato e sottoscrivere entrambi il mandato al fine di essere dichiarati aggiudicatari.
b - Le pesone giuridiche
Dovete fornire :
- un esemplare dello statuts statuto della società,
- un certificato KBIS recente del Registro di Commercio,
- un documento che giustifichi i poteri del firmatario dell’atto se questa persona non é il rappresentante legale della società come designato nel certificatoKBIS.
Dovrete ugualmente giustificare che l’acquisto di un bene immobiliare rientra nell’ambito delle competenze della persona giuridica considerata.
c - I professionisti commercianti di beni immobiliari
Se siete una persona fisica o giuridica dovete in primo luogo fornire le informazioni qui sopra; dovete inoltre fornire una copia della dichiarazione di esistenza speciale presso l’ufficio dei commercianti di beni immobiliari all’amministrazione delle imposte (art. 852 de CGI) e precisare che intendete beneficiare dell’esonero dalle imposte di registro sui trasferimenti immobiliari in applicazione dell’art. 1115 del Codice Generale delle imposte impegnandovi a rivendere in un termine di quattro anni e a mantenere la destinazione dell’immobile ad uso di abitazione per tre anni dal giorno dell’aggiudicazione .
La totalità di queste in formazioni sono indispensabili sia all’amministrazione fiscale per il pagamento telle tasse di trasferimento , che ai servizi di pubblicità fondiaria per la pubblicazione del vostro titolo di proprietà.
Raccomandiamo dunque di prestare attenzione a tutte le informazioni che darete al vostro Avvocato a questo proposito.
B - La prova della vostra solvibilità
Prima di fare delle offerte , l’Avvocato si fa consegnare dal suo mandante e dietro ricevuta una cauzione bancaria irrevocabile o un assegno circolare redatto all’ordine del conto sequestro o del custode di deposito designato nel capitolato delle condizioni di vendita, che rappresenta il 10% dell’importo della base d’asta con un minimo di 3.000 euro (art. R. 322-41 del codice delle procedure civili d’esecuzione). Questa disposizione é prescritta a pena di nullità dell’offerta stabilita d’ufficio (art. R. 322- 48 del codice delle procedure civili d’esecuzione).
Inoltre é frequente che il capitolato delle condizioni di vendita vi imponga un deposito maggiore , corrispondente alle spese annunciate prima dell’apertura dell’asta (proporzionalmente alle basi d’asta in caso di pluralità di lotti), agli emolumenti dovuti agli Avvocati secondo le tariffe in vigore , alle tasse di registrazione del provvedimento , e ai diritti e tasse ipotecarie e alle tasse di cancelleria.
Il sequestro o custode del deposito é designato nel capitolato delle condizioni di vendita . L’assegno dovrà essere intestato al Tesoriere dell’Ordine.
Il vostro Avvocato potrà inoltre esigere un attestato di non indebitamento eccessivo o ristabilimento personale ..
C - La firma del mandato al fine di essere dichiarato aggiudicatario
Il vostro Avvocato vi farà sottoscrivere prima dell’aggiudicazione il mandato al fin di essere dichiarato aggiudicatario stabilito conformemente alle informazioni che gli avrete dato.
II. - LE FORMALITA POSTERIORI ALL’AGGIUDICAZIONE
Nell’ipotesi che voi non siate dichiarato aggiudicatario perché un’altra persona ha coperto la vostra ultima offerta , l’Avvocato vi restituirà i documenti che gli avete confidato , cosi’ come l’assegno circolare , l’assegno a copertura garantita o la lettera di cauzione bancaria che gli avete consegnato.
L’Avvocato ha il diritto di chiedervi degli onorari , specialmente se viene all’udienza unicamente per voi.
Se siete dichiarato aggiudicatario, l’Avvocato conserva i documenti che gli avete confidato, cosi’ come la prova della vostra solvibilità. Occorre attendere un termine di dieci giorni durante il quale ogni persona interessata potrà fare un’ offerta superiore del decimo.
Se c’é stata un’ offerta superiore, il vostro Avvocato conserva i documenti che gli avete consegnato fino a quando questa offerta superiore sia convalidata. In questa ipotesi , non siete più considerato aggiudicatario e potete chiedere al vostro Avvocato di restituirvi la totalità dei documenti che gli avete consegnato nonché l’assegno o la cauzione bancaria.
Invece se vi trovate in uno dei tre casi seguenti:
- nessuna offerta superiore é stata depositata nei dieci giorni seguenti il vostro acquisto,
- l’l’offerta superiore é stata annullata,
- l’acquisto che avete fatto faceva già seguito ad un’ offerta superiore,
Siete dichiarato aggiudicatario.
In questo caso dovete pagare le somme seguenti :
1- Il prezzo principale dell’aggiudicazione
E’ l’importo dell’offerta che il vostro Avvocato ha fatto a nome vostro e che é stata accettata dal Giudice .
2- Gli interessi
La consegna del prezzo al quale é tenuto l’aggiudicatario in applicazione dell’articolo L. 322-12 del codice delle procedure civili d’esecuzione deve essere effettuato in un termine di due mesi a partire dalla data di aggiudicazione definitiva , a pena di reiterazione dell’asta (anticamente offerta pazza).
Decorso questo termine , il prezzo di vendita é aumentato di pieno diritto degli interessi al tasso legale fino alla consegna completa del prezzo (art. R 322-56 del codice delle procedure civili d’esecuzione).
Il tasso d’interesse legale é maggiorato di cinque punti quattro mesi dopo la pronuncia del provvedimento di aggiudicazione (art. L 313-3 del codice Monetario e finaziario).
Il vostro Avvocato potrà utilmente consigliarvi a questo proposito.
Il prezzo principale d’aggiudicazione e gli eventuali interessi dovranno essere pagati con un assegno compilato allo stesso ordine del vostro assegno di deposito , salvo eccezioni legali applicabili a certi tipi particolari di vendita (liquidazioni giudiziarie , vendita di tenute , vendita di beni di minori, licitazioni divisioni, ecc.).
3- Spese preliminari
Dal momento in cui l’aggiudicazione é definitiva per quanto vi concerne, e immediatamente, dovete pagare l’importo delle spese preliminari alla vendita. Si tratta di spese tassate annunciate dall’Avvocato procedente quando richiede l’aggiudicazione .
Queste spese , di importo variabile , rappresentano le spese fisse e gli emolumenti in cui é incorso l’Avvocato istante per pervenire alla vendita (particolarmente spese di pubblicità , spese dell’Ufficiale giudiziario, spese di ricerche ipotecarie, ecc.).
Le spese giudiziarie tassate sono pagate dall’aggiudicatario in priorità in più del prezzo. Ne é fornito giustificativo alla cancelleria prima della scadenza del termine di due mesi a partire dalla data di aggiudicazione definitiva , a pena di reiterazione delle offerte . Ogni stipulazione contraria é reputata non scritta (art. R 322-58 del codice delle procedure civili di esecuzione).
Nel caso della messa in opera di un diritto di prelazione esercitato con successo , le somme pagate vi saranno rimborsate al più presto.
4- Tassa di registrazione sui trasferimenti, imposte e tasse
Dovete pagare le tasse di registro.
Queste tasse sono variabili particolarmente secondo:
- la vostra qualità o no di commerciante di beni immobili ;
- la natura dell’immobile ;
- la data di completamento dei lavori .
Il vostro Avvocato vi informerà sull’importo della tassa di registro che dovrete pagare .
In caso di plusvalenza ed in presenza di un proprietario che non ha la sua residenza fiscale in Francia , le spese consecutive alla designazione di un rappresentante fiscale accreditato cosi’ come tutte le imposte e tasse relative alla situazione fiscale specifica del venditore che ha il suo domicilio fiscale o la sua sede sociale fuori dalla Francia , che sarebbero dovute da quest’ultimo nel momento del trasferimento , saranno pagate dall’aggiudicatario in più del prezzo ; secondo il caso ,potranno o no essere recuperate nella procedura di distribuzione .
5- Emolumenti
Gli emolumenti della vendita ,che si fa senza il concorso del titolare del diritto, sono calcolati sulla base della tariffa dei Notai. Restano inferiori agli emolumenti di vendita negoziati dai Notai. Non comprendono gli onorari dell’agenzia immobiliare , salvo stipulalazioni contrattuali separate. Infatti, l’intervento del vostro Avvocato e del Giudice sostituisce l’intervento del Notaio e dell’Agente immobiliare .
6- Onorari
In più degli emolumenti , il vostro Avvocato ha il diritto di chiedervi degli onorari. Questi onorari sono negoziati liberamente. In caso di disaccordo ,é il Presidente dell’Ordine degli Avvocati che ha la competenza a risolvere il litigio.
7- Diversi
In aggiunta a tutte le somme citate precedentemente , il vostro Avvocato puo’ chiedervi il pagamento di altre somme particolarmente: spese di difesa ,dichiarazioni, estratti d’atto, richieste di stato civile , pubblicità fondiaria , onorari di pubblicazione , notifica all’Amministratore del condominio (Art. 20 della Legge del 20 luglio 1965), ecc...
I l vostro Avvocato puo’ farvi un preventivo indicativo di quello che costerà il vostro acquisto immobiliare per un prezzo d’aggiudicazione stabilito.