Erwerb einer Immobilie
bei öffentlichen Versteigerungen
Jeder, der eine Immobilie bei einem Landgericht erstehen will, muss einen Anwalt der Anwaltskammer des Gerichts kontaktieren und sich von diesem bei der Auktion vertreten lassen. Ein Anwalt kann nicht für einen Schuldner, bei dem gepfändet wurde, bieten (Artikel R.322-39 des Zivilprozessrechts).
I - Formalitäten vor Beginn der Auktion
Ihr Anwalt benötigt ihre komplette Anschrift und muss die Immobilie, für die sie bieten möchten, identifizieren können. Sie müssen ihre Bonität belegen.
A Verschiedene Informationen
Damit ihr Anwalt für sie bieten kann, muss sich in seinem Dossier eine reguläre Vollmacht (Artikel R322-40 des Zivilprozessrechts) befinden, von ihnen unterzeichnet und mit folgenden Angaben:
1- Datum der Auktion
2- Bezeichnung der Immobilie, die sie erwerben möchten: es ist wünschenswert, dass sie dem Anwalt die öffentliche Ankündigung des Verkaufs übergeben, sie enthält alle für die Erstellung von notwendigen Dokumenten benötigten Elemente.
Ggf. kontaktiert ihr Anwalt den Anwalt, der den Verkauf überwacht, um eventuell fehlende Elemente anzufragen.
3- Das Höchstgebot,, das sie machen möchten.
4- Komplette Anschrift der natürlichen oder juristischen Person, die als Bieter auftritt. Wenn mehrere Personen in ungeteilter Rechtsgemeinschaft bieten, müssen die Dokumente für jedes einzelne Individuum vorliegen.
a- Personen
Sie dürfen nicht Gegenstand eines Insolvenzverfahrens sein. Sollte dies der Fall sein, so ist der Kauf nur möglich, wenn rechtsfähige Personen für sie auftreten.
- Name und Vorname (ggf. Mädchenname),
- Staatsangehörigkeit,
- Beruf (wenn sie selbstständiger Gewerbetreibender sind, müssen sie einen Auszug des Handelsregisters vorlegen),
- komplette Anschrift,
- Familienstand (ledig, verheiratet, verwitwete, geschieden, in Lebensgemeinschaft).
Hinweis: Wenn sie verheiratet sind, müssen sie den Güterstand angeben und belegen:
- Bei Gütertrennung müssen sie angeben, ob der Kauf für sie allein oder für die beiden Eheleute gemeinsam getätigt wird. In diesem Fall müssen die beiden Eheleute dem Anwalt die gleichen Informationen geben und gemeinsam eine Vollmacht unterzeichnen, um zu Bietern werden zu können.
- Bei einem anderen Güterstand als Gütertrennung gilt die Auktion als für die Gemeinschaft getätigt und der Anwalt ist angehalten, die komplette Anschrift beider Eheleute und deren Unterschriften vorlegen zu können.
Bei einer eingetragenen Lebensgemeinschaft:
- wenn die eingetragene Lebensgemeinschaft von vor dem 1.Januar 2007 datiert ist und ohne Vertrag, so läuft die Versteigerung zu Gunsten beider Partner (ungeteilte Gütergemeinschaft außer bei anders lautender Vereinbarung).
Der Anwalt muss also die komplette Anschrift beider Partner haben und beide müssen die Vollmacht unterzeichnen, um Bieter zu werden. Sollte nur ein Partner das Gut erwerben, so muss der andere Partner korrekt informiert worden sein.
- die Lebensgemeinschaft wurde nach dem 1.Januar 2007 eingetragen, ohne Vertrag: Sie befinden sich in Gütertrennung und sie müssen angeben, ob der Kauf für sie allein oder für beide in untrennbarer Gütergemeinschaft getätigt werden soll. In diesem Fall müssen die beiden Eheleute dem Anwalt die gleichen Informationen geben und gemeinsam eine Vollmacht unterzeichnen, um zu Bietern werden zu können.
b - Juristische Personen
Sie müssen folgendes vorlegen:
- ein Exemplar der Statuten des Unternehmens,
- ein Auszug aus dem Handelsregister,
- Dokument zum Beleg der Vollmachten des Unterzeichnenden, wenn diese Person nicht der rechtliche Vertreter des Unternehmens aus dem Auszug aus dem Handelsregister ist.
Sie müssen ebenfalls belegen, dass der Immobilienerwerb durch die juristische Person getätigt werden darf.
c - Immobilienhändler
Wenn sie eine juristische oder natürliche Person sind, müssen sie zunächst die obigen Informationen angeben, zudem müssen sie eine Kopie der Eintragung als Immobilienhändler bei der Steuerbehörde vorlegen (Artikel 852 des frz. CGI) und angeben, ob sie den Artikel 1115 des CGI anwenden und sich für den Landerwerb von der Steuern befreien lassen möchten, wobei sie sich verpflichten, das Gut innerhalb von 4 Jahren weiter zu verkaufen und das Gebäude für drei Jahre ab der Versteigerung als Wohnhaus beibehalten.
All diese Informationen sind sowohl für die Steuerbehörden notwendig, im Hinblick auf die Steuerabgaben, als auch für die Dienststelle zur Veröffentlichung von Grundbesitz, für die Veröffentlichung ihres Besitzanspruchs.
Achten sie also sorgfältig auf Vollständigkeit und Korrektheit aller Informationen, die sie ihrem Anwalt zukommen lassen.
B - Beweis der Bonität
Vor der Versteigerung muss der Mandant dem Anwalt gegen Empfangsbescheinigung eine unwiderruflich Bankkaution oder einen Bankscheck übergeben, ausgestellt auf den Zwangsverwalter oder den im Verzeichnis der Verkaufskonditionen genannten Verwahrer, über 10% des Schätzpreises, mindestens jedoch 3000€ (Artikel R.322-41 des frz. Zivilprozessrechts).
Diese Vorschrift muss eingehalten werden, andernfalls sind Gebote hinfällig (Artikel R.322-48 des frz. Zivilprozessrechts).
Es wird meist im Verzeichnis der Verkaufsbedingungen die Hinterlegung eines höheren Betrags verlangt, entsprechend der Gebühren, die vor Beginn der Versteigerung (proportional zum Schätzpreis bei mehreren Parzellen), den Anwaltshonoraren nach geltendem Tarif, Gerichtskosten, Steuerabgaben und Gebühren der Geschäftsstellen.
Der Verwalter oder Verwahrer wird in den Verkaufskonditionen genannt. Der Scheck muss ausgestellt sein auf den Zahlmeister (Trésorier de l'Ordre).
Ihr Anwalt kann eventuell eine Bescheinigung verlangen, dass kein Privatinsolvenz- oder Restschuldverfahren läuft.
C - Unterzeichnung der Vollmacht, um als Bieter anerkannt zu werden
Ihr Anwalt wird ihnen vor der Versteigerung eine Vollmacht zur Unterzeichnung vorlegen, mit der er im Rahmen der von ihnen gemachten Angaben bieten kann.
II. - Formalitäten nach der Auktion
Sollten sie den Zuschlag nicht erhalten, da sie jemand anderes überboten hat, so gibt ihnen der Anwalt di Dokumente, die sie ihm übergeben haben, zurück, ebenso den Bankscheck, den zertifizierten Scheck oder das Schreiben über die Bankkaution.
Der Anwalt kann von ihnen ein Honorar verlangen, insbesondere, wenn er nur für sie zur Versteigerung gekommen ist.
Wenn sie den Zuschlag erhalten, behält der Anwalt die Papiere und den Beleg ihrer Bonität ein. Es folgt eine Frist von 10 Tagen, innerhalb derer die dazu Berechtigten ein Übergebot von 10% des Preises abgeben können.
Sollte dies der Fall sein, behält der Anwalt ihre Dokumente solange ein, bis das Übergebot anerkannt wurde. Sollten sie nicht länger als Mitbietender betrachtet werden, so können sie ihren Anwalt bitten, ihnen alle Dokumente und den Scheck bzw. die Bankkaution auszuhändigen.
Sollte jedoch einer der drei folgenden Fälle eintreten:
- in den 10 Tagen nach ihrem Kauf wurde kein Übergebot eingereicht
- das Übergebot wurde abgelehnt,
- sie haben den Erwerb nach einem Übergebot getätigt,
, dann erhalten sie den Zuschlag.
In diesem Fall müssen sie die folgenden Summen zahlen:
1- den Zuschlagspreis
Die Summe, die ihr Anwalt für sie geboten hat und für die der Richter den Zuschlag erteilt hat.
2- Zinsen
Die Sicherstellung des Preises, den der Bietende in Anwendung des Artikels L-322-12 des Zivilprozessrechts zu zahlen hat, muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten erfolgen, ab dem Datum des definitiven Zuschlags, andernfalls wird das Gut erneut zur Versteigrung ausgeschrieben (bei Zahlungsausbleib).
Nach dieser Frist erhöht sich der Verkaufspreis um den jeweils geltenden Zinssatz, bis zur Sicherstellung des kompletten Preises (Artikel R.322-56 des Zivilprozessrechts).
Der gesetzliche Zinssatz erhöht sich um 5 Punkte, 4 Monate nach dem Zuschlag (Artikel L-313-3 des Finanzrechts).
Ihr Anwalt kann sie zu diesem Punkt weiter beraten.
Der Hauptpreis aus der Versteigerung und eventuelle Zinsen müssen per Scheck bezahlt werden, der die gleiche Bezeichnung trägt, wie der Scheck für die Sicherstellung der Summe, außer bei gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen bei Bestimmten Verkäufen (Auflösung, Verkauf von Domänen, Verkauf kleinerer Güter, Auflösung einer ungeteilten Rechtsgemeinschaft...).
3- Vorausgehende Gebühren
Sobald sie den definitiven Zuschlag erhalten haben, müssen sie die vorausgehenden Gebühren des Verkaufs bezahlen. Es handelt sich um voraussichtliche Kosten, die von dem Anwalt angegeben werden, der die Versteigerung durchführt.
Diese Gebühren, deren Höhe variiert, sind feste Gebühren und Honorare, vorgelegt von dem Anwalt, der den Verkauf abwickelt, insbesondere Werbekosten, Gerichtskosten, Kosten für Recherche zu Hypotheken...).
Diese Gebühren werden von dem Bieter der den Zuschlag erhalten hat, zusätzlich zum Kaufpreis gezahlt. Der Geschäftsstelle des Gerichts muss hierfür ein Beleg vorgelegt werden, innerhalb einer Frist von 2 Monaten, andernfalls wird das Gut wieder zur Versteigerung ausgeschrieben. Jede anders lautende Vereinbarung gilt als niemals getroffen (Artikel R.322-58 des Zivilprozessrechts).
Bei Ausübung eines Vorkaufsrechts erhalten sie die gezahlten Summen schnellstmöglich zurück.
4- Grunderwerbssteuern, Steuern und Gebühren
Sie müssen Grunderwerbssteuern zahlen.
Diese Steuern variieren in Abhängigkeit von:
- ob sie Immobilienmakler sind, oder nicht ;
- der Art des Gebäudes ;
- dem Abschlussdatum der Arbeiten.
Ihr Anwalt kann ihnen die Höhe der zu zahlenden Gewerbesteuern nennen.
Im Falle von Grundstückgewinnsteuern und einem Eigentümer, der nicht steuerlich in Frankreich gemeldet ist, müssen die Kosten für den Repräsentanten und alle Steuern und Gebühren, die beim Grundstückserwerb anfallen, von diesem gezahlt werden, ggf. kann er diese zurück erhalten bei der Steuererklärung.
5- Gebühren
Die Gebühren im Rahmen des Kaufs werden auf Basis der Tarife der Notare berechnet. Sie fallen niedriger aus, als die Gebühren des für den von Notaren ausgehandelten Verkaufs. Maklergebühren sind nicht enthalten, außer bei anders lautender vertraglicher Vereinbarung. Die Arbeit des Anwalts und des Richters ersetzen den Notar und den Makler.
6- Honorare
Neben den Gebühren kann ihr Anwalt ein Honorar verlangen. Diese Honorare sind frei verhandelbar. Bei Ausbleiben einer Übereinkunft, liegt die Entscheidung beim Präsidenten der Anwaltskammer.
7- Verschiedenes
Neben den oben genannten Summen kann ihr Anwalt zudem die Zahlung verschiedener Summen verlangen, wie Verhandlungsgebühren, Aktenauszüge, Erklärungen und Eintragungen, staatliche Gebühren, Veröffentlichung von Eigentumswechseln, Benachrichtigung einer Genossenschaft bei Miteigentümerschaft usw. (Artikel 20 des Gesetzes vom 20. Juli 1965).
Ihr Anwalt kann ihnen eine Schätzung des gesamten Kaufpreises für einen bestimmten Zuschlagspreis aufstellen.