Les Petits déjeuners du Barreau de GRASSE… deux ans déjà !

C’est avec une certaine émotion que le petit déjeuner du Barreau de GRASSE du 23 janvier dernier a été présenté, aux nombreux justiciables qui s’étaient déplacés. En effet, plus de 70 personnes avaient répondu à l’invitation de Monsieur le Bâtonnier Michel FARAUD, rendez-vous mensuel, qui fêtait ses deux années d’existence.

Maître Sylvie TRASTOUR, représentante de l’Ordre des avocats au Barreau de Grasse, remerciait encore une fois, tous les participants, ainsi que l’Avenir Côte d’Azur, pour ce partenariat qui maintenant est plus que rôdé.

Puis le sujet était présenté : « Comment acquérir un bien aux enchères ».

C’est un duo connu savoir ; Maître Frédéric KIEFFER et Maître Alain TRAXELLE, spécialistes en la matière, ; qui avait charge d’animer la matinée.

Madame Françoise LAVEUF représentante du journal intervenait également pour faire état des services mis à la disposition de tout potentiel acquéreur, car les biens sont présentés dans le journal (papier et site web).

Dans une période où le marché de l’immobilier est saturé et où il est de plus en plus difficile de se loger à un prix raisonnable, le nombre des participants, leur diversité et leur attention ont permis de constater que ce thème était porteur.

Maître Sylvie TRASTROUR, Avocat au Barreau de GRASSE, rappelait l’objectif du Barreau qui est de rendre ce mode d’acquisition d’un bien immobilier plus accessible, plus transparent et de faire en sorte que les craintes suscitées par une méconnaissance soient enfin levées.

Elle insistait sur l’intérêt de ce thème devant les nouvelles lois applicables à cette matière depuis le 1er janvier 2007 (ordonnance du 21 avril 2006 et décret du 27 juillet 2006, complété par un décret du 23 décembre 2006) avant de laisser la parole aux animateurs.

En effet, les ventes aux enchères publiques sont souvent perçues avec beaucoup de méfiance par le justiciable non accoutumé à ce mode d’acquisition et à son vocabulaire.

Pourtant, les ventes aux enchères de biens mobiliers jouissent d’un écho favorable auprès du grand public et des médias.

Pourquoi alors tant de répulsion pour les enchères immobilières ?

La seule réponse est que bien souvent la crainte naît de l’ignorance ou de la méconnaissance.

Ce qui n’est pas connu fait peur.

C’est pourquoi, les animateurs se sont efforcés de rendre plus claire et abordable cette technique d’acquisition.

Le parcours n’est pas un parcours du combattant et le rôle préalable de l’avocat est important.

Dans la chronologie de ce parcours, la première démarche à effectuer est celle que doit effectuer tout acquéreur potentiel d’un bien immobilier, c'est-à-dire déterminer le bien immobilier qu’il souhaite acquérir et pour quel budget.

En répondant à cette première question, l’acquéreur potentiel pourra alors débuter sa quête.

Celle-ci passe par une recherche des biens qui sont offerts aux enchères publiques à la lecture des journaux d’annonces légales de la région.

Après avoir fait son choix, il appartiendra aux amateurs de contacter un Avocat au Barreau de GRASSE pour les biens vendus devant le tribunal de GRASSE.

Lors de ce rendez-vous, l’acquéreur devra se comporter comme s’il se présentait devant un Notaire pour une acquisition amiable.

En effet, l’Avocat aura besoin de connaître l’état civil complet de l’acquéreur, sa situation matrimoniale, sa volonté d’acquérir seul ou en indivision, pour une personne physique ou par le biais d’une société et pourra, après ces premiers éléments, établir les actes nécessaires à l’établissement du pouvoir aux fins de saisie immobilière.

Ainsi, pour une personne physique vous devez fournir à votre Avocat une photocopie de votre carte d'identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.) précise et complète :
– nom et prénoms,
– nom de jeune fille le cas échéant,
– nationalité,
– profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce),
– adresse complète,
– situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé, etc.…),

* Si vous êtes pacsé, vous devez en justifier.
* Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier.
* Si vous êtes séparé de biens, vous devez préciser si l'achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l'Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d'être déclarés adjudicataires.
* Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l'adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et dans ce cas là, l'Avocat est tenu d'avoir en sa possession l'identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

Si vous souhaitez acquérir pour le compte d’une société, vous devez fournir :
– un exemplaire des statuts de la société,
– un extrait K BIS récent du Registre du Commerce,
– un document justifiant des pouvoirs du signataire de l'acte si cette personne n'est pas le représentant légal de la société tel qu'il est désigné sur l'extrait K BIS.
Vous devrez également justifier que l'achat d'un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

L’Avocat aura également besoin de connaître le montant de l’enchère maximale qu’entend porter l’amateur.

Là encore, il faut jouer le jeu de la transparence et l’Avocat est là pour répondre à toutes vos interrogations, notamment pour les frais.

En effet, c’est le montant du prix de l’adjudication qui déterminera le calcul des frais qui s’ajoutent à ce prix.

Certes, l’objectif est d’acquérir au moindre prix mais il sera plus aisé d’évaluer le budget global en calculant les frais inhérents à l’acquisition sur la base du prix le plus important.

Ainsi, outre la communication de l’état civil complet du ou des acquéreurs, pour l’établissement du pouvoir, il conviendra de remettre à l’Avocat choisi un chèque de banque destiné à garantir la solvabilité minimum de l’acquéreur.

A ce sujet, le nouveau texte impose à l'avocat de se fait remettre par son mandant et contre récépissé une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix (article 74 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006).

Cette disposition est prescrite à peine de nullité de l'enchère soulevée d'office (article 81 du Décret 2006-936 du 27 juillet 2006).

En outre, il est fréquent que le cahier des conditions de vente vous impose une consignation plus importante

En effet, cette caution bancaire ou ce chèque de banque devra permettre de couvrir :

- le montant des frais de la procédure qui seront connus avec précision la veille de la vente mais peut être évalus quelques jours avant.

- permettre de payer les droits de mutation qui pourront varier selon le bien à vendre (droits d’enregistrement 5.09 % ou TVA 19,60 % ou 0.60 % pour l’acquisition en marchand de biens).

Bien sûr, au cas par cas, en fonction de chaque vente, l’Avocat sera en mesure d’apporter les précisions utiles aux amateurs éventuels quant à la fiscalité immobilière applicable.

- le montant des émoluments.

Celui-ci est calculé sur le tarif des Notaires et l’Avocat a donc la possibilité d’informer avec précision les amateurs potentiels quant au montant de ce poste.

Pour être précis, pour les ventes pour un prix supérieur à 16.770 euros, l’émolument est de 1,65 % sur le prix d’adjudication augmenté d’une somme de 581,70 euros, le tout augmenté de la TVA (19, 60 %).

Enfin, seront également calculés les frais postérieurs, qui seront tous les frais que va engendrer la publication du titre de propriété du nouvel acquéreur à la Conservation des hypothèques.

A ce stade des explications, la salle a déjà abondamment réagi en posant de nombreuses questions.

L’une de celles intéressant plus particulièrement le public résultant du coût représenté par l’intervention de l’Avocat lorsque l’adjudication n’est pas remportée.

Pour y répondre, il a été indiqué que chaque Avocat pratiquait selon des critères qui lui étaient propres et que le client avait la possibilité d’être parfaitement informé avant l’audience du coût total de l’opération.

Autrement indiqué, les Avocats annoncent le coût des honoraires avant l’audience et le cas échéant, des conventions écrites peuvent être passées et sont vivement conseillées.

Bien sûr, par la suite, a été évoqué le déroulement de l’audience d’adjudication à proprement parler.

Là encore, il est apparu une grande distorsion entre la réalité et la légende.

C’est pourquoi il a été vivement conseillé à tous les amateurs de venir régulièrement participer aux audiences pour se rendre compte de la pratique avec l’inconnu que constituera le déroulement des enchères dans la nouvelle procédure, puisque les bougies seront remplacer par un moyen visuel et sonore moderne permettant aux intéressés de voir s’égrener chacune des quatre-vingt dix secondes, durée fixée par le nouveau texte.

C’est donc avec beaucoup de convivialité que ce petit déjeuner rencontres a alors pris une tournure de questions-réponses puis s’est poursuivi pour envisager différentes modalité de paiement du prix celles-ci pouvant varier selon la procédure engagée :

- de quatre mois avec deux mois en franchise d’intérêts, deux mois au taux légal (2,95 % pour 2007) et au-delà le taux légal majoré de 5 points pour les ventes dites de droit commun,
- de trois mois à compter de l’adjudication, au taux légal pour les ventes en matière de liquidation judiciaire
- de soixante jours à compter de l’adjudication définitive avec intérêts au taux légal pour les ventes du service des domaines.

Il a été également précisé ce qu’il fallait entendre par adjudication définitive, c’est-à-dire à l’expiration du délai de surenchère.

La procédure de surenchère a suscité de nombreuses questions et interrogations.

Ainsi les réponses qui ont été apportées ont pu permettre d’éclairer le public quant aux avantages et aux inconvénients présentés par cette possibilité de surenchère qui, faut-il le rappeler, n’est possible qu’une seule fois.

Maître KIEFFER et TRAXELLE ont également insisté sur le sérieux des ventes aux enchères immobilières et sur les sanctions liées au non respect du paiement du prix avec le risque d’être poursuivi en folle enchère ou en réitération des enchères pour les nouvelles procédures et d’être condamné à supporter la différence entre le prix d’acquisition offert et un prix de revente qui serait moins important et à perdre ce qui a déjà été payé.

Le public a également été rassuré sur les possibilités d’obtenir le bénéfice d’un prêt hypothécaire après une acquisition aux enchères publiques, notamment au regard des exigences de la nouvelle Loi.

Ils ont également été rassurés sur l’opportunité de participer à ces audiences et l’absence de relation concurrentielle avec les professionnels que constituent les marchands de biens.

En effet, un particulier qui souhaite acquérir pour faire un investissement locatif ou pour rechercher son lieu d’habitation n’est pas sur le même terrain que le marchand de biens qui a pour objectif d’acheter en vue de revendre pour faire une marge.
Bien sûr, l’aspect forcé de cette vente aux enchères immobilières n’a pas échappé au public intervenant.

C’est pourquoi a été abordé la délicate question de l’occupation du bien immobilier et des suites qui devaient être apportées à cette occupation lorsque aucun accord amiable ne pouvait intervenir avec l’occupant.

A ce titre, le nouveau texte apportera un avantage puisque pour les adjudications soumises au nouveau régime, le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion.

En toute hypothèse, lors de l’acquisition, cette information est connue et dans le cadre du budget dont doit tenir compte l’acquéreur lors de sa prise de décision, il est important qu’il puisse provisionner ce poste dans le cas d’une situation d’occupation délicate.

A l’issue de ce nouveau petit-déjeuner rencontres, le public semblait avoir une idée plus claire des modalités d’acquisition d’un bien aux enchères immobilières.

Mais il était encore friand d’un certain nombre de réponse à des interrogations qui n’avaient pu être posées.

Dans l’ensemble, il faut retenir qu’en l’état actuel du marché, les enchères immobilières présentent des avantages qu’il convient de ne pas négliger.

En étant bien renseigné, en prenant ses précautions, et en achetant en connaissance de cause, toute personne a la possibilité de participer à ces ventes.

Le coût n’en est pas plus important que pour les ventes de gré à gré puisque en dehors du poste de frais de procédure, le coût est identique à celui que représente une vente de gré à gré (émolument tarifé, droits de mutation, frais postérieurs).

En revanche, il n’y a pas de commission d’agence à supporter.

Par ailleurs, l’adjudication emporte purge des inscriptions grevant le bien et il n’est pas utile de retourner chez un Notaire puisque le titre de propriété est établi par le Tribunal avec le concours de l’Avocat et publié à la Conservation des hypothèques.

Ce petit-déjeuner rencontres s’est alors achevé par une série de questions posées notamment quant au rôle de l’Avocat et là encore les professionnels étaient à l’écoutent pour répondre.

Vous pouvez contacter le barreau par mail : ordre@avocats-grasse.com.

Récapitulatif des frais

- frais préalables : entre 6.000 et 20.000 € (pour les très grosses ventes) selon les procédures, mais en moyenne 5.000 €,

- droits de mutation : pour synthétiser, 5, 09 % au titre du droit d’enregistrement et, si l’immeuble est achevé depuis moins de 5 ans, TVA 19,60 %,

- émoluments tarifés : pour les ventes supérieures à 16.7770 €, 1, 65 % du prix d’adjudication + 181,705 € + TVA à 19,60 %

- frais postérieurs : ils sont de l’ordre de 380 € HT pour une petite vente et peuvent aller jusqu’à 800 € pour une vente moyenne et 1.200 à 1.500 € pour une grosse ou très grosse vente.